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9月22日,在由凤凰卫视、凤凰网联合多方发起的“凤凰湾区财经论坛2022”上,国民经济研究所副所长王小鲁以“土地财政的过去、现在和未来”为题发表了演讲。

王小鲁介绍,在计划经济体制下,土地不是商品,政府从农民手里征地,然后无偿划拨。上世纪90年代初,国内开始了土地有偿出让和住房商品化改革。

王小鲁 图片来源:主办方供图

他说,按照早期的设计,住房改革实行双轨制,国家为中低收入居民提供保障房,高收入居民可以买商品房。但在施行过程中,商品房的比重越来越大,土地越来越成为地方政府的重要财源,这就形成了今天的土地财政体制。

王小鲁称,今年上半年,全国国有土地的出让收入比去年同期下降了31%,土地财政格局出现了大转折。

王小鲁援引相关数据表示,2020年全国城镇居民人均住房建筑面积为38.6平方米,如果加上空置房和房地产企业正在施工的住房和待售住房,全部完工销售后,全国城镇住房存量估计超过490亿平方米,城镇人均住房建筑面积近54平方米,折合居住面积近38平方米,已接近发达国家水平,城镇住房市场已接近饱和。

“未来14年间,平均每年只需新建10.5亿平方米住宅,城镇住房就将完全饱和。而过去3年,平均每年新开工住宅面积15.9亿平方米。今后房地产业哪怕只保持现有建设规模不再扩大,平均每年都会有1/3新建住房过剩,卖不出去。”王小鲁称。

对于房地产现状,王小鲁认为,需要有合理的政策和改革措施来应对。

王小鲁建议,可以延长还贷,清理坏债,整顿金融。“货币当局可能需要释放一定量货币来缓解资金周转困难,并降息以减轻企业负担,但仍需坚持控制货币总量,不搞大水漫灌。”

此外,王小鲁还建议,应回归保障房、商品房双轨并行的模式,政府收购适用的滞销房产转为廉租房、公租房,并扩大保障房建设。“这既可以减轻对房地产业和银行业的冲击,又将分步满足中低收入居民的保障房需要;同时,对土地交易大幅增值的部分征收土地增值税,用来补充公共服务和社会保障资金的不足。”王小鲁说。

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